Kirchliche Immobilien im Wandel – Chancen für diakonische Unternehmen

Angenommen, eine Kirchengemeinde bietet einem diakonischen Unternehmen eine Immobilie zum Kauf an: Welche Fragen sollten sich Vorstand oder Geschäftsführung zunächst stellen?

Jörn von der Lieth: Das sind im Grunde die klassischen drei Fragen jeder Projektentscheidung. Erstens die strategische Frage: Trägt dieses Projekt zur Existenzsicherung und Weiterentwicklung meiner Organisation bei? Zweitens die taktische Frage: Ist das Vorhaben mit den mir zur Verfügung stehenden Ressourcen realistisch umsetzbar? Und drittens die operative Frage: Kann ich das Objekt – gegebenenfalls unter Einbeziehung von Fördermitteln – finanzieren?

Manchmal entsteht eine Idee oder ein Nutzungskonzept aber doch erst durch ein konkretes Angebot?

Jörn von der Lieth: Das kommt vor. Dennoch braucht jedes Unternehmen ein grundsätzliches Ankaufskonzept für Immobilien. Wir haben beispielsweise klar definiert, welche Projektgröße sich – abhängig von der Entfernung zu unserem Hauptsitz – für uns überhaupt rechnet. Ohne solche Leitplanken besteht die Gefahr, sich von einzelnen Angeboten treiben zu lassen.

Welche Fehler werden beim Immobilienkauf typischerweise gemacht?

Jörn von der Lieth: Wer nicht auf Immobilien spezialisiert ist, läuft Gefahr, Fehler bei der notwendigen Prüfung eines Projekts zu machen. Besonders wichtig ist eine unabhängige Bewertung der technischen, rechtlichen und finanziellen Aspekte – und zwar nicht durch Akteure, die selbst am Projekt verdienen, etwa Architekten oder Bauunternehmen. Ein weiterer häufiger Fehler ist ein zu knapp bemessener Risikopuffer. Je nach Komplexität und Laufzeit des Projekts sollten 20 bis 25 Prozent eingeplant werden. Und schließlich überschätzen manche Organisationen ihre eigene Professionalität und Erfahrung.

Wie lassen sich diese Fehler vermeiden?

Jörn von der Lieth: Indem man sich gezielt geeignete Kooperationspartner sucht. Dabei sollte klar sein, welche Aufgaben man als Unternehmen selbst übernehmen will und kann. Es gibt unabhängige Projektsteuerer, die Neubauten oder Sanierungen begleiten. Für die Verwaltung kommen private oder kommunale Wohnungsbaugesellschaften sowie Genossenschaften infrage, für das Facility Management spezialisierte Dienstleister. Hilfreich ist es zudem, Mitglied in einem Immobilienverband zu sein.

Wenn diese Fragen geklärt sind und ich eine Kirchenimmobilie konkret prüfe: Wie erhalte ich eine fundierte Immobilienbewertung und Standortanalyse?

Jörn von der Lieth: Es gibt inzwischen eine Reihe von Start-ups, die hierfür digitale Lösungen anbieten. Wir selbst nutzen das etablierte Tool QuIS sowie die KI-Anwendung Syte. Verbände wie Blackprint oder DigiWoh können bei der Auswahl und Anwendung geeigneter Instrumente unterstützen.

Welche Informationen liefern solche Tools?

Jörn von der Lieth: In der Regel erhalten Sie Angaben zu Entfernungen zu Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten oder dem öffentlichen Nahverkehr. Hinzu kommen Daten zu Bevölkerungsstrukturen sowie zur Entwicklung von Kaufpreisen, Mieten und Leerstandszeiten. Wichtig ist dabei: Immobilienwirtschaft und diakonische Arbeit bewerten diese Parameter unterschiedlich. Während etwa eine negative Sozialraumentwicklung oder eine starke Überalterung für klassische Investoren eher abschreckend ist, kann dies für ein diakonisches Unternehmen gerade ein Grund sein, sich dort anzusiedeln.

Wie viel Zeit sollte man für ein Immobilienprojekt realistisch einplanen?

Jörn von der Lieth: Grob gesagt jeweils etwa zwei Jahre für Konzeption, Planung und Umsetzung. Grundsätzlich empfehle ich, von Anfang an eine flexible Nutzung mitzudenken, sodass sich das Gebäude bei veränderter Nachfrage, neuen Vorschriften oder anderen Refinanzierungsbedingungen umnutzen lässt. Eine Seniorenwohnanlage für betreutes Wohnen kann beispielsweise so geplant werden, dass sie später auch als Studierendenwohnheim funktionieren könnte. Das muss allerdings früh berücksichtigt werden – etwa bei der Anordnung von Küchen und Bädern oder bei tragenden Wänden.

Viele Kirchenimmobilien stehen unter Denkmalschutz. Ist das eher hinderlich oder förderlich?

Jörn von der Lieth: Steuerliche Vorteile können diakonische Unternehmen in der Regel nicht nutzen, öffentliche Fördermittel hingegen schon. Allerdings sind Förderprogramme oft mit zusätzlichen Auflagen verbunden, die Mehrkosten verursachen können. Gleichzeitig können Denkmalschutzauflagen dazu führen, dass bestimmte energetische Maßnahmen – etwa eine Wärmedämmung – nicht möglich sind. Ob sich dies wirtschaftlich rechnet und mit den eigenen Nachhaltigkeitszielen vereinbar ist, muss jedes Unternehmen individuell prüfen.

Besteht hier ein Zielkonflikt, insbesondere vor dem Hintergrund des Ziels der Diakonie, bis 2035 klimaneutral zu sein?

Jörn von der Lieth: Ja, wir stehen auch in der kirchlich geprägten Immobilienwirtschaft vor einem echten Trilemma. Einerseits müssen wir unseren Bestand an den demografischen Wandel anpassen, andererseits klimagerecht ertüchtigen und zugleich wirtschaftlich handeln. Unterstützend wirken können neue Baustandards wie etwa der Hamburg-Standard, der kosteneffizienteres Bauen ermöglicht. Am Ende muss jedoch jedes Unternehmen priorisieren, welches Ziel im konkreten Projekt am wichtigsten ist.

Die Hilfswerksiedlung wurde einst gegründet, um der Wohnungsnot in Berlin und Umgebung zu begegnen. Müssten Sie heute nicht noch aktiver werden – und wäre das auch ein Feld für diakonische Unternehmen insgesamt?

Jörn von der Lieth: Unsere Aktivitäten bewegen sich innerhalb der politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Bauprojekte haben lange Vorlaufzeiten, im Durchschnitt drei bis vier Jahre, in Berlin häufig deutlich länger. Für Neubauten müssen Mieten von etwa 20 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden; tatsächlich liegt der Großteil der  Bestandsmieten in Berlin unter acht Euro. Hinzu kommen erhebliche Sanierungsaufwendungen zur Erreichung der Klimaziele: Für unseren Bestand müssen wir bis 2045 rund 400 Millionen Euro investieren – etwa das Doppelte unserer aktuellen Bilanzsumme. Wenn ein diakonisches Unternehmen in einer Immobilie ein refinanziertes Angebot unterbringen kann, ist das häufig sinnvoller als eine klassische Wohnraumvermietung.

Vielen Dank für das Gespräch.